Kira Bedeli Nasıl Arttırılır? – Bodrum Kira Hukuku Avukatı
Kira Hukuku 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Anılı kanun hükümleri uyarınca kiracı, kiralamış olduğu gayrimenkulün kullanım bedeline karşılık olarak kira ödemek zorundadır.
YASAL KİRA ARTIŞI NASIL YAPILIR?
Kanun koyucu, kira sözleşmelerinin uzaması durumunda ev sahibi tarafından yapılacak olan kira zammına kanuni bir üst sınır koymuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda değinilen kanun maddesinde de görülebileceği üzere kira sözleşmesi yenilendiğinde mal sahibi tarafından yapılacak olan kira zammı, artışın gerçekleştirileceği ayın TÜFE oranından daha fazla yapılamayacaktır.
KİRA BEDELİNE, YASAL KİRA ARTIŞ ORANINDAN DAHA FAZLA ZAM YAPMAK MÜMKÜN MÜDÜR?
Kanunda sayılan sebepler dışında kira bedeline yasal artış oranından daha fazla zam yapılamaz. Bu şartlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirlenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. ve 3. fıkrasında;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda belirtildiği üzere beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilecektir.
Uygulama bu davaya KİRA TESPİT DAVASI denmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davasının hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasıdır. Anılı fıkrada;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre beş yılı doldurmuş olan kira sözleşmelerinde taraflar mahkemeye başvurarak kira bedelinin güncel şartlara uygulanmasını isteyebilecektir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira Tespit Davası, hem kiracı hem de kiralayan tarafından açılabilecek bir dava türüdür. Örneklendirme üzerinden gidilecek olursa mal sahibi günümüz enflasyon koşullarında kira bedelinin emsal taşınmazlara oranla düşük kaldığı düşüncesinde ise kira bedelinin hakkaniyete uygun bir biçimde arttırılması için Kira Tespit Davası açabilecektir.
Günümüzde özellikle Bodrum gibi kira bedellerinin fahiş bir biçimde arttığı bir bölgede uzun süreden beri devam eden kiracılık ilişkilerinde kiracı tarafından ödenen kira bedeli emsallere oranla çok düşük seviyelerde kalmaktadır. Bodrum’da faaliyet göstermekte olan Balkı Hukuk & Danışmanlık Büromuz, ev sahibi olan müvekkillerimizin bu mağduriyetini gidermek açısından Kira Tespit Davalarında aktif rol almaktadır.
Uygulama genellikle karşılaşılmasa da kiracı da kira tespit davası açabilmektedir. Kiralanan taşınmaza ilişkin kira bedellerinin emsallere oranla çok yüksek seviyelerde kalması durumunda kiracı da mahkemeden kira bedelinin düşürülmesini isteyebilecektir. Lakin önemle belirtmek gerekir ki, bu durum kira başlangıç tarihinden sonra gerçekleşen durumlardan ötürü kaynaklanmak zorundadır. Aksi halde kira başlangıcı esnasında bu durumu bilerek ve isteyerek kabul eden kiracı mal sahibine karşı kira bedelinin düşürülmesi için Kira Tespit Davası açamayacaktır.
KİRA TESPİT DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA SÜRE
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde Kira Tespit Davasının açılabileceği süreler hükme bağlanmıştır. Anılı kanun maddesinde aynen;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” ifadelerine yer verilmiştir.
Buna göre kanun maddesinde de belirtildiği üzere, kira tespit davası; beş yılı doldurmuş kira sözleşmeleri için her zaman açılabilecek olan dava türlerindedir.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki açılacak davanın yeni başlayacak olan kira dönemine etki edebilmesi açısından davanın en geç sözleşme yenilenme tarihinden bir ay öncesinde açılması gerekmektedir.
Yine kanun hükmünde belirtildiği üzere mal sahibi tarafından sözleşme yenilenmeden en geç bir ay öncesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin noter üzerinden ihtarname gönderilmesi durumunda açılacak olan dava sözleşme yenilendikten sonra açılsa dahi dava yeni sözleşme yılının başından itibaren etkili olacaktır.
Yine bir özel hüküm olarak belirtmemiz gerekir ki taraflarca yapılan kira sözleşmesinde sözleşmenin her sene yenilenmesi durumunda kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa açılmış olan dava hangi tarihte açıldığına bakılmaksızın içinde bulunulan kira yılının başından itibaren hüküm doğurarak sonuç verecektir.
Tüm bu açıklamalara rağmen usul esastan üstündür kuralından hareketle Kira Tespit Davası açılması için alanında uzman bir avukattan destek alınması gerektiğini önemle belirtmek isteriz. Bodrum’da faaliyet göstermekte olan Balkı Hukuk & Danışmanlık Büromuz, ev sahibi olan müvekkillerimizin bu mağduriyetini gidermek açısından Kira Tespit Davalarında aktif rol almaktadır.
YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?
Yukarıda açıklandığı üzere kira tespiti hakim tarafından yapılır. Kanunun açık hükmünde de görülebileceği üzere hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yargılama sürecinde hakim tarafından aldırılacak olan bilirkişi raporunda taşınmazın durumu, emsal özelliklere sahip taşınmazların güncel kira bedelleri, ülke enflasyonu gibi çeşitli etmenler göz önüne alınarak hakim tarafından hakkaniyete uygun bir kira tespiti yapılmak zorundadır.
Konuyla ilgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8082 E., 2019/5082 K. sayılı ilamında;
“Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Mahkemece, bir önceki döneme ait kira bedeline endeks uygulanmak suretiyle tespit edilen kira bedelinin, ödenenden az olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; davalı kiracının tacir olması karşısında, tespiti talep edilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılması gerektiği tartışmasızdır. Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.
O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki ilkeler ışığında; öncelikle en az bir tanesi emlak işlerinden anlayan (emlak danışmanı, mülk bilirkişisi, emlakçı vs.gibi) bilirkişiden oluşan bilirkişiler aracılığıyla yerinde keşif yapılmalı, tarafların dosyaya sunmuş oldukları emsal sözleşmeler ile bilirkişilerce re’sen yapılacak emsal araştırması sonucu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının bilimsel ölçülere dayalı ve gerekçeli, yargıtay denetimine elverişli bir şekilde belirlenmesi, bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden yukarıda açıklanan Y.İ.B.K. gözetilerek Hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılarak, kiracının dava konusu dönemde kabul edip ödemekte olduğu bedelden aşağı olmamak üzere kira bedelinin brüt olarak tespitine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ifadelerine yer verilmiştir.
Bu süreçte davacı avukatı tarafından yapılacak olan savunmalar ve mahkemeye delil olarak sunulacak bilgi ve belgeler büyük önem arz etmektedir. Bodrum bölgesindeki taşınmazları için kira bedelinin emsallere oranla çok düşük düzeylerde kaldığını düşünen müvekkillerimiz Bodrum bölgesinde faaliyet göstermekte olan Balkı Hukuk & Danışmanlık Büromuzu ziyaret ederek veyahut bizlere 0554 713 49 62 numaralı telefon üzerinden ulaşım sağlayarak konu hakkında geniş kapsamlı bilgi alabilirler.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Ali Celal BALKI’ya aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve Yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız.
Ayrıntılı bilgi için 0554 713 49 62 numaralı telefon hattını arayınız.
